不動産登記法
土地と建物の表示と、所有権や抵当権などの権利を公示するの制度を定め、国民の権利を守り、取引の安全と円滑に役立てるための法律です。
- 現在の条文の施行日
- 制定（公布）
- 本則の条数
- 175
- 施行前の改正
- 1
この法令の内容
- 登記記録は、1筆の土地または1個の建物ごとに、表題部と権利部に分けて作られます。表題部には表示に関するが記録されます。土地なら所在、地番、地目、地積、建物なら所在、家屋番号、種類、構造、床面積などで、所有権の登記がない不動産（共用部分や団地共用部分である旨の登記がある建物を除きます）では、所有者の氏名や名称、住所と、所有者が2人以上のときはそれぞれの持分も記録されます。権利部には、所有権、、永小作権、地役権、、質権、抵当権、、配偶者居住権、採石権についての権利に関する登記が記録されます。同じ不動産について登記した権利の順位は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記の前後によります。(第二条第一項第五号, 第二条第一項第七号, 第二条第一項第八号, 第十二条第一項, 第二十七条第一項, 第二十七条第一項第三号, 第三十四条第一項, 第四十四条第一項, 第三条第一項, 第四条第一項)（根拠条文）
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- 権利に関するの申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者（登記によって登記上直接に利益を受ける者）と登記義務者（登記によって登記上直接に不利益を受ける登記名義人）が共同してしなければなりません。申請人は、法令に別段の定めがある場合を除き、申請情報と併せて登記原因（登記の原因となる事実や法律行為）を証する情報を提供しなければなりません。(第六十条第一項, 第二条第一項第十二号, 第二条第一項第十三号, 第六十一条第一項, 第五条第二項)（根拠条文）
- 登記によって申請人自らが登記名義人となるときは、登記官は登記を完了した後、速やかに、その申請人に登記識別情報（登記名義人本人が申請していることを確認するための符号などの情報）を通知しなければなりません。ただし、申請人があらかじめ通知を希望しないと申し出た場合など、法務省令で定める場合は通知されません。後にその登記名義人が登記義務者として共同で申請するときや、政令で定める登記を登記名義人が申請するときは、申請情報と併せて登記識別情報を提供しなければなりません。通知されなかった場合など、提供できない正当な理由があるときは別です。(第二条第一項第十四号, 第二十一条第一項, 第二十二条第一項)（根拠条文）
- 新たに生じた土地や表題登記がない土地の所有権を取得した者は、取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければなりません。新築した建物や、区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者も同じです。共用部分や団地共用部分である旨の登記がある建物について、その旨を定めた規約を廃止したときは、その建物の所有者が規約の廃止の日から1か月以内に、廃止の後に所有権を取得した者は取得の日から1か月以内に、その建物の表題登記を申請しなければなりません。(第三十六条第一項, 第四十七条第一項, 第五十八条第六項, 第五十八条第七項)（根拠条文）
- 地目や地積、建物の表示に関する登記事項（家屋番号などを除きます）に変更があったときは、表題部所有者または所有権の登記名義人（共用部分や団地共用部分である旨の登記がある建物では所有者）が、変更の日から1か月以内に変更の登記を申請しなければなりません。土地や建物が滅失したときも、同じ者が滅失の日から1か月以内に滅失の登記を申請しなければなりません。変更の後に表題部所有者や所有権の登記名義人となった者は、その登記があった日から1か月以内に、変更の後に共用部分や団地共用部分である旨の登記がされた建物の所有者はその登記の日から1か月以内に、そうした建物の所有権を変更の後に取得した者は取得の日から1か月以内に、変更の登記を申請しなければなりません。2つ以上の建物が合体して1個の建物になったときは、第49条が定める者が、合体の日から1か月以内に、合体後の建物の表題登記と合体前の建物の表題部の登記の抹消を申請しなければなりません。合体の後に、表題登記がない合体前の建物の所有者からその建物の所有権に相当する持分を取得した者や、合体前の建物の表題部所有者・所有権の登記名義人となった者も、その取得や登記の日から1か月以内に申請しなければなりません。(第三十七条第一項, 第三十七条第二項, 第五十一条第一項, 第五十一条第二項, 第五十一条第三項, 第五十一条第四項, 第四十二条第一項, 第五十七条第一項, 第四十九条第一項, 第四十九条第三項, 第四十九条第四項)（根拠条文）
- 所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません。相続人に対する遺贈で所有権を取得した者も同じです。この義務は、その規定の施行の日より前に開始した相続にも適用されます。その場合の3年は、知った日と施行の日のいずれか遅い日から数えます。(第七十六条の二第一項, 附則第五条第六項)（根拠条文）
- 相続による所有権の移転の登記を申請する義務を負う者は、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを申し出ることができます（相続人である旨の申出）。申出があると、登記官はその旨と申出をした者の氏名や住所など法務省令で定める事項を所有権の登記に付記することができます。3年の期間内にこの申出をすると、申出の前にされた遺産の分割によるものを除き、登記を申請する義務を果たしたものとみなされます。申出の後の遺産の分割で所有権を取得した者は、遺産の分割の日から3年以内に所有権の移転の登記を申請しなければなりません。ただし、民法の規定で算定した相続分に応じた登記がすでにされているときは、その後の遺産の分割でその相続分を超えて所有権を取得した者だけが、遺産の分割の日から3年以内に申請する義務を負います。義務の規定の施行の日より前に開始した相続では、この3年は、遺産の分割の日と施行の日のいずれか遅い日から数えます。(第七十六条の三第一項, 第七十六条の三第二項, 第七十六条の三第三項, 第七十六条の三第四項, 第七十六条の二第二項, 附則第五条第六項)（根拠条文）
- 所有権の登記名義人の氏名や名称、住所に変更があったときは、その登記名義人は、変更があった日から2年以内に変更の登記を申請しなければなりません。この義務は、その規定の施行の日より前の変更にも適用され、その場合の2年は、変更があった日と施行の日のいずれか遅い日から数えます。また、登記官は、法務省令で定める場合に職権で氏名や住所の変更の登記をすることができます。ただし、登記名義人が自然人のときは、その申出があるときに限ります。(第七十六条の五第一項, 附則第五条第七項, 第七十六条の六第一項)（根拠条文）
- 所有権の保存の登記は、表題部所有者やその相続人その他の一般承継人、所有権を有することが確定判決によって確認された者、収用によって所有権を取得した者でなければ申請できません。区分建物では、表題部所有者から所有権を取得した者も申請できます。その建物が敷地権付き区分建物であるときは、敷地権の登記名義人の承諾を得なければなりません。(第七十四条第一項, 第七十四条第二項)（根拠条文）
- 仮登記は、権利の保存等があったのに、申請情報と併せて提供すべき情報のうち法務省令で定めるものを提供できないときや、権利の設定、移転、変更、消滅についての請求権（始期付きや停止条件付きのものなど、将来確定することが見込まれるものを含みます）を保全しようとするときにすることができます。仮登記に基づいて本登記をすると、その本登記の順位は仮登記の順位によります。仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるときや、不動産の所在地を管轄する地方裁判所が登記権利者の申立てにより仮登記を命ずる処分をしたときは、登記権利者が単独で申請できます。この申立てでは、仮登記の原因となる事実を疎明しなければなりません。(第百五条第一項, 第百五条第一項第一号, 第百五条第一項第二号, 第百六条第一項, 第百七条第一項, 第百八条第一項, 第百八条第二項, 第百八条第三項)（根拠条文）
- 何人も、手数料を納付して、登記官に対し、登記記録の全部または一部を証明した登記事項証明書や、登記記録の概要を記載した書面の交付を請求できます。登記事項証明書は、法務省令で定める場合を除き、その不動産を管轄する登記所以外の登記所でも請求できます。地図、建物所在図、地図に準ずる図面や、登記簿の附属書類のうち政令で定める図面も、何人も写しの交付と閲覧を請求できます。また、自分が所有権の登記名義人として記録されている不動産についての所有不動産記録証明書を請求でき、相続人その他の一般承継人は、被承継人についてのものを請求できます。この請求は、法務大臣の指定する登記所の登記官にします。(第百十九条第一項, 第百十九条第二項, 第百十九条第五項, 第百二十条第一項, 第百二十条第二項, 第百二十一条第一項, 第百二十一条第二項, 第百十九条の二第一項, 第百十九条の二第二項, 第百十九条の二第三項)（根拠条文）
- 土地の所有権登記名義人等（所有権の登記名義人、表題部所有者とそれらの相続人など、表題登記がない土地の所有者）は、筆界特定登記官（または地方法務局の長が登記官の中から指定する者）に対し、隣の土地との筆界（その土地が登記されたときに境とされた点と線）の現地での位置を特定する筆界特定を申請できます。位置を特定できないときは、その位置の範囲を特定します。所有権の境界の特定を目的とする申請は却下されます。筆界調査委員が測量や実地調査などの事実の調査を行い、申請人と関係人には意見や資料を出す機会が与えられ、筆界特定登記官が筆界特定書を作ります。測量などの手続費用は申請人が負担します。筆界の確定を求める訴えの判決が確定すると、筆界特定はその判決と抵触する範囲で効力を失います。(第百二十三条第一項第一号, 第百二十三条第一項第二号, 第百二十三条第一項第五号, 第百二十五条第一項, 第百三十一条第一項, 第百三十二条第一項第五号, 第百二十七条第一項, 第百三十五条第一項, 第百四十条第一項, 第百四十三条第一項, 第百四十六条第一項, 第百四十八条第一項)（根拠条文）
表示に関する共同申請登記識別情報相続登記の申請義務氏名・住所の変更登記登記事項証明書筆界特定過料
目次
175 438 245 23 84
- 第一章 総則第一条〜第五条（5条）
- 第二章 登記所及び登記官第六条〜第十条（5条）
- 第三章 登記記録等第十一条〜第十五条（5条）
- 第四章 登記手続第十六条〜第百十八条（113条）
- 第一節 総則第十六条〜第二十六条（11条）
- 第二節 表示に関する登記第二十七条〜第五十八条（32条）
- 第一款 通則第二十七条〜第三十三条（7条）
- 第二款 土地の表示に関する登記第三十四条〜第四十三条（10条）
- 第三款 建物の表示に関する登記第四十四条〜第五十八条（15条）
- 第三節 権利に関する登記第五十九条〜第百十八条（70条）
- 第一款 通則第五十九条〜第七十三条（17条）
- 第二款 所有権に関する登記第七十三条の二〜第七十七条（10条）
- 第三款 用益権に関する登記第七十八条〜第八十二条（6条）
- 第四款 担保権等に関する登記第八十三条〜第九十六条（14条）
- 第五款 信託に関する登記第九十七条〜第百四条の二（9条）
- 第六款 仮登記第百五条〜第百十条（6条）
- 第七款 仮処分に関する登記第百十一条〜第百十四条（4条）
- 第八款 官庁又は公署が関与する登記等第百十五条〜第百十八条（4条）
- 第五章 登記事項の証明等第百十九条〜第百二十二条（5条）
- 第六章 筆界特定第百二十三条〜第百五十条（28条）
- 第一節 総則第百二十三条〜第百三十条（8条）
- 第二節 筆界特定の手続第百三十一条〜第百四十一条（11条）
- 第一款 筆界特定の申請第百三十一条〜第百三十三条（3条）
- 第二款 筆界の調査等第百三十四条〜第百四十一条（8条）
- 第三節 筆界特定第百四十二条〜第百四十五条（4条）
- 第四節 雑則第百四十六条〜第百五十条（5条）
- 第七章 雑則第百五十一条〜第百五十八条（8条）
- 第八章 罰則第百五十九条〜第百六十四条（6条）
改正
法令は、別の法令によってされます。この法令には、公布済みでまだの改正が1件あります。改正の履歴は下にあります。変更内容まで収録している改正は、改正のページに条文ごとに日本語と英語で示します。
日付未定
施行日は未確定
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民法等の一部を改正する法律（令和八年法律第四十五号）の施行の日
施行済みの改正 25件
2026年6月24日
このサイトの条文
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2026年4月1日
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2026年2月2日
民法等の一部を改正する法律
2025年6月1日
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2024年4月1日
デジタル社会の形成を図るための規制改革を推進するためのデジタル社会形成基本法等の一部を改正する法律
2024年4月1日
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2023年4月1日
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2022年5月18日
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2020年4月1日
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2017年5月30日
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2016年4月1日
行政不服審査法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律
誰に適用されるか
適用される
- 新たに生じた土地や表題登記がない土地の所有権を取得した者、新築した建物や区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者と、表題部所有者、所有権の登記名義人、共用部分や団地共用部分である旨のがある建物の所有者（変更の後にそうなった者を含みます）。いずれも表示に関する登記を申請する義務を負います。(第三十六条第一項, 第四十七条第一項, 第二条第一項第十号, 第二条第一項第十一号, 第三十七条第一項, 第三十七条第二項, 第四十二条第一項, 第四十九条第一項, 第五十一条第一項, 第五十一条第二項, 第五十七条第一項, 第五十八条第六項)（根拠条文）
- 相続や相続人に対する遺贈によって、所有権の登記名義人であった者の所有権を取得した者。相続人である旨の申出の後の遺産の分割で所有権を取得した者や、相続分に応じた登記の後の遺産の分割でその相続分を超えて所有権を取得した者も含みます。(第七十六条の二第一項, 第七十六条の二第二項, 第七十六条の三第四項)（根拠条文）
続き
- 所有権の登記名義人。氏名や名称、住所に変更があったときは、変更があった日から2年以内に変更のを申請する義務を負います。登記名義人が国内に住所を持たないときは、その規定の施行の日以後に申請された所有権の登記に、国内の連絡先となる者の氏名や住所など、法務省令で定める事項も登記されます。(第七十六条の五第一項, 第七十三条の二第一項第二号, 附則第五条第四項)（根拠条文）
- 権利に関する登記の当事者である登記権利者と登記義務者。共同して申請します。その相続人その他の一般承継人も、代わって申請することができます。(第六十条第一項, 第六十二条第一項)（根拠条文）
- 官庁と公署。国や地方公共団体が登記権利者となる権利に関する登記は、登記義務者の承諾を得て、国や地方公共団体が登記義務者となる権利に関する登記は、登記権利者の請求があったときに、登記所に嘱託しなければなりません。公売処分をしたときも、登記権利者の請求があれば、その登記を嘱託しなければなりません。また、河川管理者は、土地が河川区域などの区域内の土地となったときはその旨の登記を、そうでなくなったときはその登記の抹消を、嘱託しなければなりません。(第百十六条第一項, 第百十六条第二項, 第百十五条第一項, 第四十三条第一項, 第四十三条第二項, 第四十三条第三項)（根拠条文）
特例と適用除外（8）
- 共同して申請しなければならない者の一方に登記手続をすべきことを命ずる確定判決があるときは、他方が単独で申請することができます。(第六十三条第一項)（根拠条文）
- 相続や法人の合併による権利の移転のと、相続人に対する遺贈による所有権の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができます。(第六十三条第二項, 第六十三条第三項)（根拠条文）
- 登記名義人の氏名や名称、住所についての変更の登記や更正の登記は、登記名義人が単独で申請することができます。(第六十四条第一項)（根拠条文）
- 相続や相続人に対する遺贈、その後の遺産の分割による所有権の移転の登記を申請する義務は、代位者その他の者の申請や嘱託によってその登記がされた場合には適用されません。(第七十六条の二第三項, 第七十六条の三第五項)（根拠条文）
- 共同して登記の抹消を申請すべき者の所在が知れないときは、登記権利者は、非訟事件手続法の公示催告の申立てをすることができ、除権決定があれば単独で登記の抹消を申請できます。この場合、、質権、抵当権の被担保債権が消滅したことを証する政令で定める情報を提供したとき、または弁済期から20年を経過し、その後に債権、利息、損害の全額に相当する金銭を供託したときも、単独で抹消を申請できます。買戻しの特約に関する登記は、契約の日から10年を経過すると、登記権利者が単独で抹消を申請できます。(第七十条第一項, 第七十条第三項, 第七十条第四項, 第六十九条の二第一項)（根拠条文）
- この法律の附則により、電子情報処理組織を使用する方法で申請できる登記手続として法務大臣が登記所ごとに指定した登記手続では、指定の後に、改正前の不動産登記法（明治32年法律第24号）の規定で還付・交付された登記済証や、指定までの間に交付された登記済証を提出して申請したときは、登記識別情報が提供されたものとみなされます。(附則第七条第一項, 附則第六条第一項, 制定文（一）, 第二十二条第一項)（根拠条文）
- 登記簿の附属書類のうち、何人も見られる図面以外のものは、正当な理由がある者がその理由のある部分に限って閲覧でき、登記を申請した者は自分が申請人となった登記記録に係るものを閲覧できます。登記記録に記録された自然人の住所が明らかになることで生命や身体に危害が及ぶおそれがある場合など、法務省令で定める場合に本人の申出があったときは、登記官は、登記事項証明書などに住所に代わる法務省令で定める事項を記載しなければなりません。(第百二十一条第三項, 第百二十一条第四項, 第百十九条第六項)（根拠条文）
- 登記簿等と筆界特定書等には、行政機関の保有する情報の公開に関する法律の規定は適用されません。登記簿等に記録されている保有個人情報には、個人情報の保護に関する法律第5章第4節の規定は適用されません。(第百五十四条第一項, 第百五十五条第一項, 第百二十二条第一項, 第百四十九条第一項)（根拠条文）
どのように守らせるか（9）
- の事務は、不動産の所在地を管轄する、地方法務局、それらの支局や出張所（登記所）が扱い、法務局または地方法務局の長が法務事務官の中から指定する登記官が登記簿に記録します。登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請か官庁・公署の嘱託がなければできません。ただし、表示に関する登記は、登記官が職権ですることもできます。(第六条第一項, 第九条第一項, 第十一条第一項, 第十六条第一項, 第二十八条第一項)（根拠条文）
- 登記官は、第25条に掲げる場合には、理由を付した決定で申請を却下しなければなりません。管轄が違う場合、すでに登記されている場合、申請の権限がない者の申請の場合、申請の内容が登記記録と合致しない場合、提供すべき情報が提供されない場合、登録免許税を納付しない場合などです。ただし、補正できる不備を、登記官が定めた相当の期間内に申請人が補正したときは却下されません。(第二十五条第一項, 第二十五条第一項第一号, 第二十五条第一項第三号, 第二十五条第一項第四号, 第二十五条第一項第六号, 第二十五条第一項第九号, 第二十五条第一項第十二号)（根拠条文）
- 登記識別情報を提供できないときは、登記官は、登記義務者に申請があったことなどを通知し、法務省令で定める期間内に申請の内容が真実である旨の申出がない限り、登記をすることができません。期間内に申出がないときは、申請は却下されます。所有権に関する申請で、登記義務者の住所について変更の登記がされているときは、法務省令で定める場合を除き、登記官は登記の前に、登記記録上の前の住所にも申請があったことを通知しなければなりません。ただし、登記の申請の代理を業とすることができる代理人が申請し、申請人が登記義務者であることを確認する情報をその代理人から受けたとき、または申請情報を記載した書面などについて公証人がそのための認証をしたときで、登記官がその内容を相当と認めるときは、登記義務者への通知は行われません。申請がほかの理由で却下される場合も、これらの通知は行われません。登記官は、申請人となるべき者以外の者が申請していると疑うに足りる相当な理由があるときは、申請を却下すべき場合を除き、申請人やその代表者、代理人に出頭を求め、質問をし、文書の提示を求めるなどして、申請の権限を調査しなければなりません。(第二十三条第一項, 第二十三条第二項, 第二十三条第三項, 第二十三条第四項第一号, 第二十三条第四項第二号, 第二十五条第一項第十号, 第二十四条第一項)（根拠条文）
- 表示に関する登記について、登記官は必要があれば不動産の表示に関する事項を調査でき、日出から日没までの間に限り、不動産を検査し、所有者などの関係者に文書の提示を求め、質問をすることができます。この検査を拒み、妨げ、忌避したり、文書を提示しなかったり虚偽の文書を提示したり、陳述をしなかったり虚偽の陳述をしたりすると、30万円以下の罰金に処せられます。法人や人の業務に関して行われたときは、その法人や人も罰金に処せられます。(第二十九条第一項, 第二十九条第二項, 第百六十二条第一項第一号, 第百六十二条第一項第二号, 第百六十三条第一項)（根拠条文）
- 筆界特定のため必要があるときは、法務局または地方法務局の長は、筆界調査委員や職員を他人の土地に立ち入らせることができ、あらかじめ土地の占有者に通知しなければなりません。宅地や垣、さくなどで囲まれた土地には、占有者の承諾がない限り、日出前と日没後は立ち入れません。土地の占有者は、正当な理由がない限り立入りを拒み、妨げてはならず、違反すると30万円以下の罰金に処せられます。立入りによって損失を受けた者には、国が通常生ずべき損失を補償します。(第百三十七条第一項, 第百三十七条第二項, 第百三十七条第三項, 第百三十七条第四項, 第百三十七条第五項, 第百三十七条第七項, 第百六十二条第一項第三号, 第百六十三条第一項)（根拠条文）
- 権利に関する登記の完了後に、その登記が管轄違い、登記事項以外の事項の登記、すでに登記されている登記、政令で定める登記すべきでないものに当たることがわかったときは、登記官は、登記権利者、登記義務者、登記上の利害関係を有する第三者に、1か月以内の期間を定めて、その期間内に書面で異議を述べないときは登記を抹消する旨を通知しなければなりません。異議を述べた者がないときや、異議を却下したときは、登記官が職権でその登記を抹消します。(第七十一条第一項, 第七十一条第三項, 第七十一条第四項, 第二十五条第一項第一号, 第二十五条第一項第二号, 第二十五条第一項第三号, 第二十五条第一項第十三号)（根拠条文）
- 表示に関する登記（第36条、第37条第1項・第2項、第42条、第47条第1項（第49条第2項で準用する場合を含みます）、第49条第1項・第3項・第4項、第51条第1項から第4項まで、第57条、第58条第6項・第7項）や、相続・相続人に対する遺贈・遺産の分割による所有権の移転の登記（第76条の2第1項・第2項、第76条の3第4項）を申請すべき義務がある者が、正当な理由がないのに申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処せられます。第76条の5の氏名や住所の変更の登記の申請を正当な理由がないのに怠ったときは、5万円以下の過料に処せられます。(第百六十四条第一項, 第百六十四条第二項)（根拠条文）
- 登記官など不動産登記の事務に従事する法務事務官やその職にあった者が、登記識別情報の作成や管理に関する秘密を漏らすと、2年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金に処せられます。登記簿に不実の記録をさせる登記の申請などに使う目的で登記識別情報を取得した者、事情を知ってそれを提供した者、不正に取得された登記識別情報をその目的で保管した者は、2年以下の拘禁刑または50万円以下の罰金に処せられます。代理人が申請人の本人確認のための情報として虚偽の情報を提供した場合も同じで、法人や人の業務に関して行われたときは、その法人や人も罰金に処せられます。(第百五十二条第二項, 第百五十九条第一項, 第百六十一条第一項, 第百六十一条第二項, 第百六十条第一項, 第百六十三条第一項)（根拠条文）
- 登記官の処分に不服がある者や、登記官の不作為に係る処分を申請した者は、その登記官を監督する法務局または地方法務局の長に、登記官を経由して審査請求をすることができます。登記官は、審査請求に理由があると認めるときは相当の処分をし、そうでないときは審査請求の日から3日以内に意見を付けて事件を法務局または地方法務局の長に送付します。登記官の処分には、行政手続法第2章と第3章の規定は適用されません。(第百五十六条第一項, 第百五十六条第二項, 第百五十七条第一項, 第百五十七条第二項, 第百五十三条第一項)（根拠条文）
他の法令とのつながり
相手からの参照法令この法令からの参照
- 建物の区分所有等に関する法律04
- 借地借家法04
- 住民基本台帳法10
- 会社法01
ほかに、収録していない法令を26件、名指しで参照しています。