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Section 7 Leases (Articles 601 to 610)
The law as Act Partially Amending the Civil Code, etc. (Act No. 45 of 2026) leaves it, with the words it changes marked.
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A lease becomes effective if one of the parties promises to make a certain thing available for the other party to use and make profit, and the other party promises to pay rent for the leased thing and return the delivered thing when the contract is terminated.
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
If a person with no authority of disposition makes a lease contract, the leases stated in the following items must not exceed the terms specified in those items; any longer term specified by a contract is reduced to the term specified in the relevant item:
処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合には、次の各号に掲げる賃貸借は、それぞれ当該各号に定める期間を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、当該各号に定める期間とする。
leases of forest for the purpose of planting or felling trees:10 years;
樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借 十年
leases of land other than the leases stated in the preceding item:five years;
前号に掲げる賃貸借以外の土地の賃貸借 五年
lease of a building:three years; and
建物の賃貸借 三年
lease of movables:six months.
動産の賃貸借 六箇月
The terms prescribed in the preceding Article may be renewed; provided, however, that the renewal must be carried out within one year before the expiration of the term for land, and within three months before the expiration of the term for a building, and within one month before the expiration of the term for movables.
前条に定める期間は、更新することができる。ただし、その期間満了前、土地については一年以内、建物については三箇月以内、動産については一箇月以内に、その更新をしなければならない。
The duration of a lease may not exceed 50 years. Even if the contract prescribes a longer term, that term is considered to be 50 years.
賃貸借の存続期間は、五十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、五十年とする。
The duration of a lease may be renewed; provided, however, that the term may not exceed 50 years from the time of the renewal.
賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から五十年を超えることができない。
A lease of immovables, when registered, may be duly asserted against a third party such as a person that subsequently acquires real rights with respect to the immovables.
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。
If a lease is perfected in accordance with the laws and regulations including the preceding Article, and Articles 10 and 31 of the Act on Land and Building Leases (Act No. 90 of 1991), and the relevant immovables are assigned, the status of the lessor of the immovables is transferred to its assignee.
前条、借地借家法（平成三年法律第九十号）第十条又は第三十一条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
Notwithstanding the provisions of the preceding paragraph, if the assignor and the assignee of immovables agree that the assignor reserves the status of lessor and that the assignee leases the immovables to the assignor, the status of lessor is not transferred to the assignee. In such a case, if a lease between the assignor and the assignee or any successor of the assignee is terminated, the status of lessor that the assignor has reserved is transferred to the assignee or any successor of the assignee.
前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。
The status of lessor under the provisions of paragraph (1) or the second sentence of the preceding paragraph may not be duly asserted against the lessee unless the transfer of ownership for the immovables under lease is registered.
第一項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。
If the status of lessor is transferred to the assignee or any successor of the assignee pursuant to the provisions of paragraph (1) or the second sentence of paragraph (2), the assignee or any successor of the assignee succeeds to the obligation to reimburse expenses under the provisions of Article 608 and the obligation to refund the security deposit prescribed in Article 622-2, paragraph (1) under the provisions of that paragraph.
第一項又は第二項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第六百八条の規定による費用の償還に係る債務及び第六百二十二条の二第一項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。
If the assignor of immovables is the lessor, the status of lessor may be transferred to the assignee by agreement between the assignor and the assignee, without the consent of the lessee. In such a case, the provisions of paragraphs (3) and (4) of the preceding Article apply mutatis mutandis.
不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により、譲受人に移転させることができる。この場合においては、前条第三項及び第四項の規定を準用する。
If the lessee of immovables satisfies the requirements for perfection prescribed in Article 605-2, paragraph (1), the lessee may seek as specified in each of the following items in the cases stated in the respective items:
不動産の賃借人は、第六百五条の二第一項に規定する対抗要件を備えた場合において、次の各号に掲げるときは、それぞれ当該各号に定める請求をすることができる。
a third party disturbs the lessee's possession of the immovables:demanding that the third party discontinue disturbance; or
その不動産の占有を第三者が妨害しているとき その第三者に対する妨害の停止の請求
a third party is in possession of the immovables:demanding that the third party return it.
その不動産を第三者が占有しているとき その第三者に対する返還の請求
A lessor assumes an obligation to effect repairs necessary for using and making profit of the leased thing; provided, however, that this does not apply if repairs are necessary due to any grounds attributable to the lessee.
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
A lessee may not refuse if the lessor seeks to engage in an act that is necessary for the preservation of the leased thing.
賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
If a lessor seeks to engage in an act of preservation against the intention of the lessee and the lessee cannot achieve the purpose of the lease as a result of this, the lessee may cancel the contract.
賃貸人が賃借人の意思に反して保存行為をしようとする場合において、そのために賃借人が賃借をした目的を達することができなくなるときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
If repairs are necessary for the leased thing, the lessee may make repairs in the following cases:
賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
the lessee notifies the lessor of the necessity of repairs or the lessor becomes aware of the necessity of repairs, but the lessor does not make the necessary repairs within a reasonable period of time; or
賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
there are pressing circumstances.
急迫の事情があるとき。
If a lessee has defrayed necessary expenses with respect to the leased thing which ought to be borne by the lessor, the lessee may immediately demand the reimbursement of the same from the lessor.
賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
If the lessee has incurred beneficial expenses with respect to the leased thing, the lessor must reimburse those expenses on termination of the lease in compliance with the provisions of Article 196, paragraph (2); provided, however, that the court may, at the lessor's request, grant a reasonable period of time for the reimbursement of the same.
賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第百九十六条第二項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。
If a lessee of land that is meant for cultivation or livestock farming obtains profits less than the rent due to force majeure, the lessee may demand that the amount of the rent be reduced to the level of the amount of the profits.
耕作又は牧畜を目的とする土地の賃借人は、不可抗力によって賃料より少ない収益を得たときは、その収益の額に至るまで、賃料の減額を請求することができる。
In the cases referred to in the preceding Article, the lessee referred to in that Article may cancel the contract if the lessee has made profits less than the rent for at least two consecutive years due to force majeure.
前条の場合において、同条の賃借人は、不可抗力によって引き続き二年以上賃料より少ない収益を得たときは、契約の解除をすることができる。