第五節の二 土地の譲渡等がある場合の特別税率
法人が土地の譲渡等をした場合には、当該法人に対して課する各事業年度の所得に対する法人税の額は、法人税法第六十六条第一項から第三項まで及び第六項、第六十九条第十九項（同条第二十三項又は第二十四項において準用する場合を含む。）並びに第百四十三条第一項及び第二項の規定、第四十二条の四第八項第六号ロ及び第七号（これらの規定を第四十二条の四の二第二項又は第四十二条の五第三項第二号において準用する場合を含む。）、第四十二条の十四第一項及び第四項、第六十二条第一項、第九項、次条第一項、第六十七条の二第一項並びに第六十八条第一項の規定その他法人税に関する法令の規定にかかわらず、これらの規定により計算した法人税の額に、当該土地の譲渡等（次条第一項の規定の適用があるものを除く。）に係る譲渡利益金額の合計額に百分の五の割合を乗じて計算した金額を加算した金額とする。
この条において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
土地の譲渡等 次に掲げる行為をいう。
土地（国内にあるものに限る。以下この号において同じ。）又は土地の上に存する権利（以下この節において「土地等」という。）の譲渡（適格現物出資又は適格現物分配による土地等の移転を除くものとし、次に掲げる行為を含む。）
合併（適格合併を除く。）又は分割（適格分割を除く。）による土地等の移転
地上権又は賃借権の設定その他契約により他人（外国法人にあつては、法人税法第百三十八条第一項第一号に規定する本店等を含む。）に土地を長期間使用させる行為で政令で定めるもの
土地等の売買又は交換の代理又は媒介に関し報酬を受ける行為その他の行為で土地等の譲渡に準ずるものとして政令で定めるもの
その有する資産が主として土地等である法人の発行する株式（投資信託及び投資法人に関する法律第二条第十四項に規定する投資口を含む。以下この章において同じ。）又は出資（当該株式又は出資のうち次に掲げる出資、投資口又は受益権に該当するものを除く。）の譲渡（適格現物出資、適格現物分配又は法人税法第二条第十二号の十五の三に規定する適格株式分配による移転を除くものとし、合併（適格合併を除く。）又は分割（適格分割を除く。）による移転を含む。）で、土地等の譲渡に類するものとして政令で定めるもの
資産の流動化に関する法律第二条第三項に規定する特定目的会社であつて第六十七条の十四第一項第一号ロ（１）若しくは（２）に掲げるもの又は同号ロ（３）若しくは（４）に掲げるもの（同項第二号ニに規定する同族会社に該当するものを除く。）に該当するものの同法第二条第五項に規定する優先出資及び同条第六項に規定する特定出資
投資信託及び投資法人に関する法律第二条第十二項に規定する投資法人であつて、第六十七条の十五第一項第一号ロ（１）又は（２）に掲げるもの（同項第二号ニに規定する同族会社に該当するものを除く。）に該当するものの同法第二条第十四項に規定する投資口
法人課税信託のうち法人税法第二条第二十九号の二ホに掲げる特定目的信託であつて、第六十八条の三の二第一項第一号ロ（１）若しくは（２）に掲げるもの又は同号ロ（３）若しくは（４）に掲げるもの（同項第二号イに規定する同族会社に該当するものを除く。）に該当するものの受益権
法人課税信託のうち法人税法第二条第二十九号の二ニに掲げる投資信託であつて、第六十八条の三の三第一項第一号ロに掲げる要件に該当するもの（同項第二号イに規定する同族会社に該当するものを除く。）の受益権
譲渡利益金額 当該土地の譲渡等による収益の額として政令で定めるところにより計算した金額から当該収益に係る原価の額及び当該土地の譲渡等のために直接又は間接に要した経費の額として政令で定めるところにより計算した金額を控除した金額をいう。
国、地方公共団体その他これらに準ずる法人に対する土地等の譲渡で政令で定めるもの
独立行政法人都市再生機構、土地開発公社その他これらに準ずる法人で宅地若しくは住宅の供給又は土地の先行取得の業務を行うことを目的とするものとして政令で定めるものに対する土地等の譲渡で、当該譲渡に係る土地等が当該業務を行うために直接必要であると認められるもの（土地開発公社に対する政令で定める土地等の譲渡に該当するものを除く。）
土地開発公社に対する次に掲げる土地等の譲渡で、当該譲渡に係る土地等が独立行政法人都市再生機構が施行するそれぞれ次に定める事業の用に供されるもの
被災市街地復興特別措置法第五条第一項の規定により都市計画に定められた被災市街地復興推進地域内にある土地等 同法による被災市街地復興土地区画整理事業
被災市街地復興特別措置法第二十一条に規定する住宅被災市町村の区域内にある土地等 都市再開発法による第二種市街地再開発事業
土地等の譲渡で第六十五条の二第一項に規定する収用換地等（第六十五条第一項第六号及び第七号に規定する権利変換を除く。）によるもの（前三号に掲げる譲渡又は政令で定める土地等の譲渡に該当するものを除く。）
密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律による防災街区整備事業の施行者に対する土地等の譲渡で、当該譲渡に係る土地等が当該事業の用に供されるもの（第一号から第四号までに掲げる譲渡又は政令で定める土地等の譲渡に該当するものを除く。）
都市再生特別措置法第二十五条に規定する認定計画に係る同条に規定する都市再生事業（当該認定計画に定められた建築物（その建築面積が財務省令で定める面積以上であるものに限る。）の建築がされること、その事業の施行される土地の区域の面積が一ヘクタール以上であることその他の政令で定める要件を満たすものに限る。）の同法第二十三条に規定する認定事業者（当該認定計画に定めるところにより当該認定事業者と当該区域内の土地等の取得に関する協定を締結した独立行政法人都市再生機構を含む。）に対する土地等の譲渡で、当該譲渡に係る土地等が当該都市再生事業の用に供されるもの（第二号から前号までに掲げる譲渡に該当するものを除く。）
所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法第十三条第一項の規定により行われた裁定（同法第十条第一項第一号に掲げる権利に係るものに限るものとし、同法第十八条の規定により失効したものを除く。以下この号において「裁定」という。）に係る同法第十条第二項の裁定申請書（以下この号において「裁定申請書」という。）に記載された同項第二号の事業を行う当該裁定申請書に記載された同項第一号の事業者に対する次に掲げる土地等の譲渡（当該裁定後に行われるものに限る。）で、当該譲渡に係る土地等が当該事業の用に供されるもの（第一号から第三号まで又は第五号から前号までに掲げる譲渡に該当するものを除く。）
マンションの再生等の円滑化に関する法律第十五条第一項若しくは第六十四条第一項若しくは第三項の請求若しくは同法第五十六条第一項の申出に基づくマンション再生事業（同法第二条第一項第十号に規定するマンション再生事業をいい、良好な居住環境の確保に資するものとして政令で定めるものに限る。以下この号において同じ。）の施行者（同法第二条第一項第十号に規定する施行者をいう。以下この号において同じ。）に対する土地等（同法第五十五条第一項第二号に規定する隣接施行敷地権（以下この号において「隣接施行敷地権」という。）に係るもの及び同項第三号に規定する施行底地権に係るものを除く。）の譲渡又は同法第二条第一項第十一号に規定する建替前マンション若しくは滅失したマンション（同項第一号に規定するマンションをいう。以下この号及び次号において同じ。）で同項第十三号に規定する再建敷地の上に存していたものが政令で定める建築物に該当し、かつ、同項第十四号に規定する再生後マンションの延べ面積が当該建替前マンション若しくは当該滅失したマンションの延べ面積以上であるマンション再生事業の施行者に対する土地等（隣接施行敷地権に係るものに限る。）の譲渡で、これらの譲渡に係る土地等がこれらのマンション再生事業の用に供されるもの（第七号から前号までに掲げる譲渡に該当するものを除く。）
マンションの再生等の円滑化に関する法律第百二十一条第一項の請求に基づく同法第四条第二項第六号に規定するマンション等売却事業（当該マンション等売却事業に係る同法第百七条に規定する認定除却等計画その他財務省令で定める計画に、マンションを除却した後の土地又は同法第二条第一項第二十三号に規定する売却敷地に新たに建築されるマンション（良好な居住環境を備えたものとして政令で定めるものに限る。）に関する事項、これらの土地において整備される道路、公園、広場その他の公共の用に供する施設に関する事項その他の財務省令で定める事項の記載があるものに限る。以下この号において同じ。）を実施する者に対する土地等の譲渡又は当該マンション等売却事業に係る同法第百四十一条第一項の認可を受けた同項に規定する分配金取得計画（同法第百四十五条において準用する同項の規定により当該分配金取得計画の変更に係る認可を受けた場合には、その変更後のもの）に基づく当該マンション等売却事業を実施する者に対する土地等の譲渡で、これらの譲渡に係る土地等がこれらのマンション等売却事業の用に供されるもの
建築面積が政令で定める面積以上である建築物の建築をする事業（当該事業の施行される土地の区域の面積が五百平方メートル以上であることその他の政令で定める要件を満たすものに限る。）を行う者に対する都市計画法第四条第二項に規定する都市計画区域のうち政令で定める区域内にある土地等の譲渡で、当該譲渡に係る土地等が当該事業の用に供されるもの（第七号から第十号まで又は次号から第十六号までに掲げる譲渡に該当するものを除く。）
都市計画法第二十九条第一項の許可（同法第四条第二項に規定する都市計画区域のうち政令で定める区域内において行われる同条第十二項に規定する開発行為に係るものに限る。以下この号において「開発許可」という。）を受けて住宅建設の用に供される一団の宅地（次に掲げる要件を満たすものに限る。）の造成を行う個人（同法第四十四条又は第四十五条に規定する開発許可に基づく地位の承継があつた場合には、当該承継に係る被承継人である個人又は当該地位の承継をした個人。第七項において同じ。）又は法人（同法第四十四条又は第四十五条に規定する開発許可に基づく地位の承継があつた場合には、当該承継に係る被承継人である法人又は当該地位の承継をした法人。第七項において同じ。）に対する土地等の譲渡で、当該譲渡に係る土地等が当該一団の宅地の用に供されるもの（第七号から第九号までに掲げる譲渡に該当するものを除く。）
当該一団の宅地の面積が千平方メートル（開発許可を要する面積が千平方メートル未満である区域内の当該一団の宅地の面積にあつては、政令で定める面積）以上のものであること。
当該一団の宅地の造成が当該開発許可の内容に適合して行われると認められるものであること。
その宅地の造成につき都市計画法第二十九条第一項の許可を要しない場合において住宅建設の用に供される一団の宅地（次に掲げる要件を満たすものに限る。）の造成を行う個人（当該造成を行う個人の死亡により当該造成に関する事業を承継した当該個人の相続人又は包括受遺者が当該造成を行う場合には、その死亡した個人又は当該相続人若しくは包括受遺者。第七項において同じ。）又は法人（当該造成を行う法人の合併による消滅により当該造成に関する事業を引き継いだ当該合併に係る合併法人が当該造成を行う場合には当該合併により消滅した法人又は当該合併法人とし、当該造成を行う法人の分割により当該造成に関する事業を引き継いだ当該分割に係る分割承継法人が当該造成を行う場合には当該分割をした法人又は当該分割承継法人とする。第七項において同じ。）に対する土地等の譲渡で、当該譲渡に係る土地等が当該一団の宅地の用に供されるもの（第七号から第九号までに掲げる譲渡又は政令で定める土地等の譲渡に該当するものを除く。）
当該一団の宅地の面積が千平方メートル（政令で定める区域内の当該一団の宅地の面積にあつては、政令で定める面積）以上のものであること。
都市計画法第四条第二項に規定する都市計画区域内において造成されるものであること。
当該一団の宅地の造成が、住宅建設の用に供される優良な宅地の供給に寄与するものであることについて政令で定めるところにより都道府県知事の認定を受けて行われ、かつ、当該認定の内容に適合して行われると認められるものであること。
一団の住宅又は中高層の耐火共同住宅（それぞれ次に掲げる要件を満たすものに限る。）の建設を行う個人（当該建設を行う個人の死亡により当該建設に関する事業を承継した当該個人の相続人又は包括受遺者が当該建設を行う場合には、その死亡した個人又は当該相続人若しくは包括受遺者。次号及び第七項において同じ。）又は法人（当該建設を行う法人の合併による消滅により当該建設に関する事業を引き継いだ当該合併に係る合併法人が当該建設を行う場合には当該合併により消滅した法人又は当該合併法人とし、当該建設を行う法人の分割により当該建設に関する事業を引き継いだ当該分割に係る分割承継法人が当該建設を行う場合には当該分割をした法人又は当該分割承継法人とする。同号及び同項において同じ。）に対する土地等の譲渡で、当該譲渡に係る土地等が当該一団の住宅又は中高層の耐火共同住宅の用に供されるもの（第七号から第十号まで又は前二号に掲げる譲渡に該当するものを除く。）
一団の住宅にあつては、その建設される住宅の戸数が二十五戸以上のものであること。
中高層の耐火共同住宅にあつては、住居の用途に供する独立部分（建物の区分所有等に関する法律第二条第一項に規定する建物の部分に相当するものをいう。）が十五以上のものであること又は当該中高層の耐火共同住宅の床面積が千平方メートル以上のものであることその他政令で定める要件を満たすものであること。
前号ロに規定する都市計画区域内において建設されるものであること。
当該一団の住宅又は中高層の耐火共同住宅の建設が優良な住宅の供給に寄与するものであることについて政令で定めるところにより都道府県知事（当該中高層の耐火共同住宅でその用に供される土地の面積が千平方メートル未満のものにあつては、市町村長）の認定を受けたものであること。
住宅又は中高層の耐火共同住宅（それぞれ次に掲げる要件を満たすものに限る。）の建設を行う個人又は法人に対する土地等（土地区画整理法による土地区画整理事業の同法第二条第四項に規定する施行地区内の土地等で同法第九十八条第一項の規定による仮換地の指定（仮に使用又は収益をすることができる権利の目的となるべき土地又はその部分の指定を含む。以下この号において同じ。）がされたものに限る。）の譲渡のうち、その譲渡が当該指定の効力発生の日（同法第九十九条第二項の規定により使用又は収益を開始することができる日が定められている場合には、その日）から三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に行われるもので、当該譲渡をした土地等につき仮換地の指定がされた土地等が当該住宅又は中高層の耐火共同住宅の用に供されるもの（第七号から第十号まで又は前三号に掲げる譲渡に該当するものを除く。）
住宅にあつては、その建設される住宅の床面積及びその住宅の用に供される土地等の面積が政令で定める要件を満たすものであること。
中高層の耐火共同住宅にあつては、前号ロに規定する政令で定める要件を満たすものであること。
住宅又は中高層の耐火共同住宅が建築基準法その他住宅の建築に関する法令に適合するものであると認められること。
前項の規定は、法人が、平成四年一月一日から令和十年十二月三十一日までの間に、その有する土地等の譲渡をした場合において、当該土地等の譲渡が確定優良住宅地等予定地のための譲渡（その譲渡の日から同日以後二年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの期間（住宅建設の用に供される宅地の造成に要する期間が通常二年を超えることその他の政令で定めるやむを得ない事情がある場合には、その譲渡の日から政令で定める日までの期間。第七項において「予定期間」という。）内に前項第十三号から第十六号までに掲げる土地等の譲渡に該当することが確実であると認められることにつき財務省令で定めるところにより証明がされたものをいう。）に該当するときについて準用する。この場合において、同項中「次に掲げる土地等の譲渡に該当することにつき財務省令で定めるところにより証明がされた」とあるのは、「次項に規定する確定優良住宅地等予定地のための譲渡に該当する」と読み替えるものとする。
第五項の規定の適用を受けた土地等の譲渡の全部又は一部が、特定非常災害の被害者の権利利益の保全等を図るための特別措置に関する法律第二条第一項の規定により特定非常災害として指定された非常災害に基因するやむを得ない事情により、第五項に規定する予定期間内に第四項第十三号から第十六号までに掲げる土地等の譲渡に該当することが困難となつた場合で政令で定める場合において、当該予定期間の初日から当該予定期間の末日後二年以内の日で政令で定める日までの間に当該譲渡の全部又は一部が同項第十三号から第十六号までに掲げる土地等の譲渡に該当することとなることが確実であると認められることにつき財務省令で定めるところにより証明がされたときは、第五項、前項及び次項の規定の適用については、これらの規定に規定する予定期間は、当該初日から当該政令で定める日までの期間とする。
第五項の規定の適用を受けた土地等の譲渡（当該法人が合併法人である場合には、当該合併に係る被合併法人が同項の規定の適用を受けた土地等の譲渡を含む。）の全部又は一部が同項に規定する予定期間の末日において第四項第十三号から第十六号までに掲げる土地等の譲渡に該当しない場合には、当該法人に対して課する同日を含む事業年度の所得に対する法人税の額は、法人税法第六十六条第一項から第三項まで及び第六項、第六十九条第十九項（同条第二十三項又は第二十四項において準用する場合を含む。）並びに第百四十三条第一項及び第二項の規定、第四十二条の四第八項第六号ロ及び第七号（これらの規定を第四十二条の四の二第二項又は第四十二条の五第三項第二号において準用する場合を含む。）、第四十二条の十四第一項及び第四項、第六十二条第一項、第一項、次条第一項、第六十七条の二第一項並びに第六十八条第一項の規定その他法人税に関する法令の規定にかかわらず、これらの規定により計算した法人税の額に、当該土地等の譲渡に係る譲渡利益金額の合計額に百分の五の割合を乗じて計算した金額として政令で定める金額を加算した金額とする。
法人が土地等の譲渡（第三項及び第四項の規定に該当する土地等の譲渡を除く。）をした場合（第六十四条の二第四項の規定により同項に規定する合併法人等が当該土地等の譲渡をしたその適格合併等（同項に規定する適格合併等をいう。）に係る被合併法人、分割法人又は現物出資法人から同項に規定する特別勘定の金額の引継ぎを受けた場合その他の政令で定める場合を含む。）における第一項の規定の適用については、当該土地等の譲渡につき法人税法第五十条の規定又は第六十四条から第六十五条の五の二まで若しくは第六十五条の七から第六十六条までの規定により損金の額に算入された金額（第六十五条の六の規定により損金の額に算入されなかつた金額がある場合には、当該金額を控除した金額。以下この項において「損金算入額」という。）があるときは、当該損金算入額に相当する金額を当該事業年度の譲渡利益金額から控除するものとし、当該土地等の譲渡につき第六十四条の二第九項から第十二項まで（これらの規定を第六十五条第三項において準用する場合を含む。）、第六十五条の七第四項（第六十五条の八第十四項において準用する場合を含む。）、第六十五条の七第十二項（第六十五条の八第十五項において準用する場合を含む。）又は第六十五条の八第九項から第十二項までの規定により益金の額に算入された金額があるときは、当該金額に相当する金額を当該事業年度の譲渡利益金額に加算するものとする。
法人が短期所有に係る土地の譲渡等をした場合には、当該法人に対して課する各事業年度の所得に対する法人税の額は、法人税法第六十六条第一項から第三項まで及び第六項、第六十九条第十九項（同条第二十三項又は第二十四項において準用する場合を含む。）並びに第百四十三条第一項及び第二項の規定、第四十二条の四第八項第六号ロ及び第七号（これらの規定を第四十二条の四の二第二項又は第四十二条の五第三項第二号において準用する場合を含む。）、第四十二条の十四第一項及び第四項、第六十二条第一項、前条第一項及び第九項、第六十七条の二第一項並びに第六十八条第一項の規定その他法人税に関する法令の規定にかかわらず、これらの規定により計算した法人税の額に、当該短期所有に係る土地の譲渡等に係る譲渡利益金額の合計額に百分の十の割合を乗じて計算した金額を加算した金額とする。
この条において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
短期所有に係る土地の譲渡等 前条第二項第一号に規定する土地の譲渡等のうち、当該法人がその取得をした日から引き続き所有していた土地等（他の者（当該法人が外国法人である場合の法人税法第百三十八条第一項第一号に規定する本店等を含む。）から取得をしたものに限る。）で所有期間（その取得をした日の翌日から当該土地等の譲渡をした日の属する年の一月一日までの所有期間とする。）が五年以下であるもの（当該土地等の譲渡をした日の属する年において取得をしたものを含む。）の譲渡その他これに準ずるものとして政令で定める行為をいう。
譲渡利益金額 当該短期所有に係る土地の譲渡等による収益の額として政令で定めるところにより計算した金額から当該収益に係る原価の額及び当該短期所有に係る土地の譲渡等のために直接又は間接に要した経費の額として政令で定めるところにより計算した金額を控除した金額をいう。
第一項の規定は、短期所有に係る土地の譲渡等のうち、土地等の譲渡で次に掲げるものに該当することにつき財務省令で定めるところにより証明がされたものについては、適用しない。
土地等の譲渡で第六十五条の二第一項に規定する収用換地等（第六十五条第一項第六号及び第七号に規定する権利変換を除く。）によるもの（当該収用換地等のうち政令で定めるものによる土地等の譲渡で当該譲渡に係る土地等の面積が千平方メートル以上である場合には、次号イに掲げる要件に該当する譲渡に限るものとし、前二号に掲げる譲渡に該当するものを除く。）
都市計画法第二十九条第一項の許可（同法第四条第二項に規定する都市計画区域内において行われる同条第十二項に規定する開発行為に係るものに限る。以下この項において「開発許可」という。）を受けた法人（開発許可に基づく地位を承継した法人を含む。）が造成した一団の宅地（その面積が千平方メートル以上のものに限る。）の全部又は一部の当該法人による譲渡で、次に掲げる要件（当該譲渡が政令で定める譲渡に該当する場合には、イ及びロに掲げる要件）に該当するもの
当該譲渡に係る対価の額が当該譲渡に係る適正な対価の額として政令で定める金額以下であること。
当該譲渡に係る宅地の造成が当該開発許可の内容に適合していること。
当該譲渡が公募の方法により行われたものであること。
当該譲渡に係る宅地の造成が優良な宅地の供給に寄与するものであることについて政令で定めるところにより都道府県知事の認定を受けて行われ、かつ、その造成が当該認定の内容に適合していること。
当該譲渡が前号イ及びハに掲げる要件に該当するものであること。
次に掲げる一団の宅地（その面積が千平方メートル未満のものに限る。）の全部又は一部の当該法人による譲渡で、当該譲渡に係る対価の額が当該譲渡に係る適正な対価の額として政令で定める金額以下であるもの
当該法人が造成した一団の宅地でその造成が優良な宅地の供給に寄与するものであることについて政令で定めるところにより市町村長又は特別区の区長（その造成が開発許可を受けたものである場合には、当該許可をした者）の認定を受けたもの
一団の宅地で、当該法人が自己の計算により新築した住宅又は政令で定める請負の方法により新築した住宅（その新築が優良な住宅の供給に寄与するものであることについて政令で定めるところにより市町村長又は特別区の区長の認定を受けたものに限る。）の敷地の用に供されたもの（イに掲げる宅地に該当するものを除く。）
宅地建物取引業法第二条第三号に規定する宅地建物取引業者である法人の行う土地等（住宅の敷地の用に供されているもので政令で定めるものに限る。）の譲渡でその取得後政令で定める期間内に行われるもののうち土地等の売買の代理又は媒介に関し報酬を受ける行為に類するものとして政令で定めるもの
不動産特定共同事業法（平成六年法律第七十七号）第二条第五項に規定する不動産特定共同事業者である法人の行う土地等の譲渡（同条第三項に規定する不動産特定共同事業契約に係る事業参加者から取得した土地等の譲渡で政令で定めるものに限る。）
土地等の贈与による譲渡で法人税法第三十七条第三項各号に規定する寄附金に係る寄附に該当するもの
前条第十項の規定は、法人が短期所有に係る土地の譲渡等に該当する土地等の譲渡（前項の規定に該当する土地等の譲渡を除く。）をした場合において、第一項の規定を適用するときについて準用する。この場合において、同条第十項中「若しくは第六十五条の七から第六十六条まで」とあるのは「、第六十五条の十若しくは第六十六条」と、「、第六十五条の七第四項（第六十五条の八第十四項において準用する場合を含む。）、第六十五条の七第十二項（第六十五条の八第十五項において準用する場合を含む。）又は第六十五条の八第九項から第十二項までの規定」とあるのは「の規定」と読み替えるものとする。
第一項の規定は、法人が平成十年一月一日から令和十一年三月三十一日までの間にした短期所有に係る土地の譲渡等については、適用しない。